Vous venez de signer, ou vous êtes sur le point de le faire. L'appartement a du potentiel, mais il faut « tout refaire ». Reste à savoir ce que « tout refaire » veut dire en euros et en semaines.
C'est la question qui bloque le plus de projets. Les fourchettes trouvées en ligne vont de 300 à 2 000 € du mètre carré, sans que rien n'explique l'écart. Et les premiers devis reçus se contredisent.
L'écart s'explique presque toujours par une seule chose : on ne compare pas les mêmes travaux. Cet article vous donne les trois niveaux de rénovation, ce qu'ils couvrent réellement, leurs prix et leurs délais.
Les 3 niveaux de rénovation
Niveau 1 — Le rafraîchissement
On ne touche ni aux cloisons, ni aux réseaux. On remet à neuf ce qui se voit.
Ce que ça comprend : peinture complète des murs et plafonds, remplacement des revêtements de sol, reprise des finitions, parfois le remplacement de la robinetterie et des luminaires.
Prix indicatif : 250 à 450 €/m²
Pour qui : un appartement structurellement sain, dont la distribution convient, et dont l'électricité et la plomberie sont aux normes.
Niveau 2 — La rénovation partielle
On garde la structure générale, mais on reprend les pièces techniques et une partie des réseaux.
Ce que ça comprend : le rafraîchissement complet, plus la rénovation de la salle de bains et de la cuisine, la mise à niveau de l'électricité, le remplacement partiel de la plomberie, parfois le déplacement d'une cloison.
Prix indicatif : 450 à 900 €/m²
Pour qui : la majorité des projets. C'est le cas le plus fréquent sur les appartements des années 1960 à 1990, très présents à Montpellier, Nîmes et Béziers.
Niveau 3 — La rénovation lourde
On repart de la structure. Tout le reste est déposé.
Ce que ça comprend : dépose complète, redistribution des cloisons, réfection totale de l'électricité et de la plomberie, isolation, menuiseries, cuisine et salle de bains neuves, sols et finitions.
Prix indicatif : 1 000 à 1 600 €/m²
Pour qui : les appartements anciens jamais rénovés, ou les projets qui modifient la distribution des pièces.
Un repère utile : ces fourchettes s'entendent hors mobilier, hors électroménager et hors honoraires d'architecte. Elles varient selon la gamme de matériaux retenue, qui peut faire évoluer le total de 30 % dans un sens comme dans l'autre.
Ce qui fait vraiment varier le prix
Six facteurs, par ordre d'impact décroissant.
- La surface. Contre-intuitif mais réel : plus la surface est grande, plus le prix au mètre carré baisse. Les postes fixes — installation de chantier, déplacements, pièces techniques — se diluent.
- Le nombre de pièces d'eau. Une salle de bains et une cuisine concentrent l'essentiel de la technicité. Un T2 avec deux salles d'eau coûte plus cher qu'un T3 avec une seule.
- L'état des réseaux. Une électricité aux normes récentes fait économiser plusieurs milliers d'euros. Un tableau ancien impose une reprise complète.
- La modification des cloisons. Déplacer une cloison entraîne une cascade : électricité, plomberie, sol, plafond, peinture.
- La gamme des matériaux. Un carrelage à 20 €/m² et un carrelage à 90 €/m² posent le même temps de travail, mais pas le même budget.
- L'accessibilité. Étage sans ascenseur, rue étroite, stationnement impossible : cela se paie en temps de manutention. En centre ancien de Montpellier ou de Nîmes, c'est un vrai sujet.
L'ordre réel des travaux
Beaucoup de projets dérapent parce que l'ordre n'est pas respecté. Voici la chronologie que suit un chantier de rénovation partielle ou lourde.
- 1. La dépose. Démolition des éléments à retirer, évacuation des gravats. C'est bruyant, rapide, et impressionnant.
- 2. Le gros œuvre éventuel. Ouvertures, reprises de maçonnerie. S'il y en a, tout le reste en dépend.
- 3. Les réseaux. Plomberie et électricité en saignées ou en cloison. C'est l'étape invisible qui conditionne tout le reste.
- 4. Les cloisons et les plafonds. Montage, enduits, ponçage.
- 5. Le carrelage et les faïences. Sols des pièces d'eau, murs de douche.
- 6. Les menuiseries intérieures. Portes, placards.
- 7. Les peintures. Murs et plafonds, en deux ou trois couches.
- 8. Les revêtements de sol souples. Parquet, stratifié, vinyle : toujours après les peintures.
- 9. Les appareillages et finitions. Prises, interrupteurs, luminaires, sanitaires, plinthes, joints.
- 10. Le nettoyage de fin de chantier. Poste à part entière, à ne pas oublier au budget.
La règle qui évite 90 % des problèmes : les réseaux avant les cloisons, les cloisons avant les finitions, et les sols souples en tout dernier.
Les délais réels
C'est le sujet sur lequel les mauvaises surprises sont les plus fréquentes.
- Rafraîchissement d'un T2 ou T3 : 2 à 3 semaines
- Rénovation d'une salle de bains seule : environ 1 semaine
- Rénovation partielle d'un appartement : 4 à 6 semaines
- Rénovation lourde : 8 à 12 semaines, davantage si les menuiseries extérieures sont remplacées
Chez Qalis Nova, nous livrons une salle de bains en une semaine et un appartement complet en six semaines sur nos configurations courantes.
Ces durées supposent trois conditions : que les matériaux soient commandés en amont, que les corps d'état s'enchaînent sans trou de planning, et que les décisions du client soient prises avant le démarrage. C'est souvent le troisième point qui fait déraper un chantier, pas les deux premiers.
Ajoutez enfin les délais administratifs éventuels : accord de copropriété pour certains travaux, déclaration préalable si vous touchez aux menuiseries extérieures ou à l'aspect du bâtiment.
Le budget poste par poste
Pour vous donner des repères sur une rénovation partielle de T3 :
- Dépose et évacuation : 5 à 10 % du budget
- Plomberie et électricité : 20 à 30 %
- Salle de bains complète : 15 à 25 %
- Cuisine hors électroménager : 10 à 20 %
- Sols : 10 à 15 %
- Peintures et finitions : 10 à 15 %
- Nettoyage et divers : 3 à 5 %
Ces proportions varient, mais elles donnent une lecture utile : les deux tiers du budget partent dans ce que vous ne verrez plus une fois les travaux terminés. C'est normal, et c'est ce qui distingue une rénovation durable d'un simple habillage.
La TVA : 10 %, 5,5 % ou 20 %
Un point qui pèse réellement sur le budget final.
- 10 % sur les travaux d'amélioration, de transformation ou d'entretien d'un logement achevé depuis plus de deux ans
- 5,5 % sur certains travaux de rénovation énergétique et les travaux induits
- 20 % sur les logements de moins de deux ans et sur certains équipements
Depuis 2025, les anciens formulaires CERFA ont été supprimés. Une mention signée par vos soins sur le devis ou la facture suffit pour attester que les conditions du taux réduit sont réunies.
Sur un budget de 40 000 €, l'écart entre 10 % et 20 % représente 4 000 €. Cela mérite une vérification.
Les 5 erreurs de budget les plus fréquentes
1. Oublier la marge d'imprévus. Sur une rénovation, comptez 10 à 15 % de réserve. En rénovation lourde d'un bien ancien, montez à 20 %. On découvre toujours quelque chose derrière une cloison.
2. Négliger les postes invisibles. Évacuation des gravats, installation de chantier, protections, nettoyage final : ils représentent facilement 10 % du total et n'apparaissent pas toujours dans les devis les moins chers.
3. Décider des matériaux en cours de chantier. Un carrelage choisi en semaine 3 arrive en semaine 6. Le chantier attend, et le planning glisse.
4. Comparer des devis qui ne couvrent pas le même périmètre. C'est l'erreur numéro un. Ramenez toujours chaque devis à la même liste de prestations avant de comparer les totaux.
5. Sous-estimer le coût de vivre ailleurs. Sur une rénovation lourde, le logement est inhabitable plusieurs semaines. Ce coût fait partie du projet.
L'essentiel à retenir
Trois niveaux, trois budgets : 250 à 450 €/m² pour un rafraîchissement, 450 à 900 €/m² pour une rénovation partielle, 1 000 à 1 600 €/m² pour une rénovation lourde.
L'ordre des travaux n'est pas négociable : réseaux, cloisons, finitions, sols souples en dernier.
Et le conseil qui vous fera gagner le plus de temps : arrêtez tous vos choix de matériaux avant le démarrage. C'est la variable que vous maîtrisez entièrement, et c'est celle qui fait le plus souvent glisser les plannings.
Pour aller plus loin, découvrez notre page services de rénovation et contactez-nous pour une étude sur mesure.
Obtenez un chiffrage sur votre appartement, pas sur une moyenne
Les fourchettes de cet article servent à cadrer un projet. Elles ne remplacent pas un relevé sur place : état des réseaux, nature des supports, contraintes d'accès.
Nous nous déplaçons et vous transmettons un devis détaillé sous 24 h, poste par poste, avec un planning daté.
QALIS NOVA — Rénovation tous corps d'état à Montpellier, dans l'Hérault et le Gard. Plus de 50 chantiers livrés. Peinture, plomberie, carrelage et revêtements de sol réalisés par nos équipes.